京城再現(xiàn)“日光盤(pán)” 高價(jià)地入市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
雖然已經(jīng)入秋，但北京樓市依舊熱度不減。
“客戶(hù)買(mǎi)800萬(wàn)元房子像搶白菜”、“北京房產(chǎn)交易瘋狂倒賣(mài)過(guò)戶(hù)號(hào)”等新聞深深地刺激著北京購(gòu)房者的神經(jīng)。北京樓市是否已經(jīng)熱到白熱化，目前市場(chǎng)形勢(shì)到底如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪，探尋北京樓市真相。
開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)房?jī)r(jià)比預(yù)期高20%
9月10日，華貿(mào)·鉑金墅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。上午11點(diǎn)30分，記者在售樓處并沒(méi)有看到千人搶房的場(chǎng)面，但仍有購(gòu)房者不斷地進(jìn)來(lái)。選房區(qū)站著幾名工作人員，售樓處不時(shí)報(bào)出“請(qǐng)XX號(hào)到選房區(qū)選房”。
據(jù)該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，本次共放出15套房源，分上疊和下疊兩種產(chǎn)品。上疊產(chǎn)品的價(jià)格每套約2100萬(wàn)元，下疊產(chǎn)品的價(jià)格每套約2300萬(wàn)元。兩個(gè)半小時(shí)賣(mài)了14套，目前僅剩一套上疊產(chǎn)品。另一位銷(xiāo)售人員表示，當(dāng)天推出的15套房源已經(jīng)清盤(pán)。
記者還了解到，位于西長(zhǎng)安街沿線門(mén)頭溝區(qū)域的翡翠長(zhǎng)安項(xiàng)目，144套房，在預(yù)熱發(fā)布會(huì)一個(gè)月后，蓄客超過(guò)500組。而北京萬(wàn)科旗下在翡翠公園項(xiàng)目，基本上是1套房有5組客戶(hù)在預(yù)定。
龍湖方面提供的信息顯示，五環(huán)別墅景粼原著以及大興公園板塊的首開(kāi)龍湖天瑯項(xiàng)目，最近一個(gè)月每周的到訪量過(guò)千組。
之前就有媒體曝出，西六環(huán)邊上電建·金地華宸項(xiàng)目，“客戶(hù)搶800萬(wàn)元/套的房子，跟搶白菜一樣！”一位女銷(xiāo)售在微信朋友圈里寫(xiě)道。
然后，記者南五環(huán)外的某高層住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目一次性推出180套房源，現(xiàn)場(chǎng)約300組認(rèn)籌購(gòu)房者參與競(jìng)逐，并最終售罄。值得注意的是，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前并未對(duì)外披露實(shí)際售價(jià)，僅是透露均價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天部分房源的實(shí)際售價(jià)已經(jīng)突破5.6萬(wàn)元/平方米，較購(gòu)房者提前獲悉的均價(jià)高出近20%。
面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)漲價(jià)，大興區(qū)一位私營(yíng)業(yè)主王曉靜用土地價(jià)格的邏輯解釋自己的立場(chǎng)，“當(dāng)然買(mǎi)，買(mǎi)到賺到，土地已經(jīng)快五萬(wàn)元，房?jī)r(jià)才五萬(wàn)元�！蓖鯐造o向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，由于自己在北京已屬限購(gòu)對(duì)象，也沒(méi)有更好的投資渠道，所以只有投資北京市的商住和辦公樓。
新房市場(chǎng)交易呈遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年9月上旬(1日~10日)，北京全市新建商品住宅(剔除保障房)共網(wǎng)簽3525套，同比8月上旬下降了25.3%，環(huán)比8月下旬下降了15.7%。
分類(lèi)型來(lái)看，與8月上旬相比，9月上旬北京普通住宅交易量增加了12%，公寓類(lèi)產(chǎn)品交易量大漲了71.2%，自住房交易量驟降99%，別墅則小幅上揚(yáng)12%。綜合來(lái)看，9月上旬純商品住宅(普通住宅+別墅)有所升溫，交易量小幅上漲；公寓類(lèi)產(chǎn)品再度抬頭，交易量大幅增加；自住房則因沒(méi)有新項(xiàng)目入市，交易量回歸平淡。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，隨著北京新房市場(chǎng)交易規(guī)模越來(lái)越小，且越來(lái)越遠(yuǎn)郊化，新房的成交量受成交結(jié)構(gòu)的影響十分明顯。雖然9月上旬整體來(lái)看北京新建商品住宅交易量出現(xiàn)了回落，但從細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，普通住宅、別墅，尤其是公寓類(lèi)產(chǎn)品都出現(xiàn)了較為明顯的上漲。隨著新房市場(chǎng)整體規(guī)模越來(lái)越小，且越來(lái)越遠(yuǎn)郊化、豪宅化，別墅和普通住宅的供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定且數(shù)量有限，使得自住房和公寓類(lèi)產(chǎn)品成為北京整體新房市場(chǎng)的最大的結(jié)構(gòu)性影響因素。
防“假結(jié)婚”可能引入二手房交易
2011年2月，北京出臺(tái)限購(gòu)令，非京籍人士購(gòu)房被限制。在此背景下，“代辦居住證”、“注冊(cè)殼公司”等方式曾被“避限者”廣泛應(yīng)用，而通過(guò)“假結(jié)婚”來(lái)騙取購(gòu)房資質(zhì)的方式也曾出現(xiàn)在北京市場(chǎng)。
2013年，北京市出臺(tái)政策，明確規(guī)定，對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買(mǎi)住房。構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的微信自媒體“京房字”從主管部門(mén)得到的消息是，這項(xiàng)舉措未來(lái)還會(huì)將二手房納入。
“京房字”的專(zhuān)家曾在2013年參與過(guò)市住建委對(duì)于“假結(jié)婚”購(gòu)房的查處，當(dāng)時(shí)，在購(gòu)房資格核驗(yàn)的系統(tǒng)中，有一個(gè)功能，同一身份證號(hào)如果三次以上出現(xiàn)與不同人員一起申請(qǐng)購(gòu)房資格，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)將該信息彈出提醒。
從2014年，主管部門(mén)已開(kāi)始對(duì)新建商品房實(shí)行購(gòu)房網(wǎng)簽環(huán)節(jié)新舉措，要求“簽約人必須是購(gòu)房資格申請(qǐng)核驗(yàn)人之一”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果二手房市場(chǎng)實(shí)施此新政策，將有效遏制“假結(jié)婚”的購(gòu)房行為。不過(guò)，這也只能限制貸款的購(gòu)房者，對(duì)于少數(shù)全款購(gòu)房者，依然可以通過(guò)“假結(jié)婚”的手段來(lái)完成購(gòu)房。
張大偉說(shuō)，如果是全款，因?yàn)樵诨閮?nèi)是可以更名的，所以政策很難封堵那些通過(guò)假離婚獲得購(gòu)房資格而全款購(gòu)房的這部分人群。
高價(jià)地入市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
土地市場(chǎng)是樓市的試金石。地價(jià)推升房?jī)r(jià)也成為主流觀點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士判斷，銀根寬松和土地的供應(yīng)多少是出現(xiàn)“高價(jià)地”的主因。一些全國(guó)性房企的相關(guān)人士在和記者交流時(shí)表示，“進(jìn)京(拿地)太難，高地價(jià)難以支撐。”
北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)、土地供應(yīng)的數(shù)量和城市發(fā)展的要求以及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境承載力要相匹配。北京目前住房保有量大概有700多萬(wàn)套，新房還未建成有幾十萬(wàn)套，這些加起來(lái)就將近800萬(wàn)套。
根據(jù)此前公布的北京市“十三五”規(guī)劃綱要，未來(lái)5年，北京市將繼續(xù)努力推動(dòng)非首都功能疏解，全市常住人口總量控制在2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)，實(shí)現(xiàn)6城區(qū)常住人口比2014年下降15%左右。
陳志表示，按照每套三口之家計(jì)算，住房需求是可以滿足的，只是存在不均衡，這種情況只能用市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)。產(chǎn)品形成的結(jié)構(gòu)是由開(kāi)發(fā)商決定的，目前的潛在供應(yīng)量包括企業(yè)拿地未開(kāi)工的、開(kāi)工未入市、入市未銷(xiāo)售的產(chǎn)品。目前能顯示的只是入市未銷(xiāo)售的量。北京增量房地產(chǎn)到了末期，就是以盤(pán)活存量資產(chǎn)，更多的是發(fā)展租賃市場(chǎng)。
即便京城土地被房企視為“香餑餑”，但風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計(jì)有59宗，這59宗高價(jià)地合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年9月8日，已經(jīng)入市的項(xiàng)目，銷(xiāo)售額只有337.8億元。
張大偉表示，可能是這些高價(jià)地很多都是2014年~2015年入市，但從銷(xiāo)售節(jié)奏看，大部分已經(jīng)超過(guò)1年，這些高價(jià)地其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)資金壓力。入市的項(xiàng)目只有不到20個(gè)，其中很大部分的銷(xiāo)售額還來(lái)自于這些高價(jià)地的保障房部分�，F(xiàn)在看，入市的高價(jià)地項(xiàng)目獲得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯的特征，都是五環(huán)及五環(huán)周?chē)?xiàng)目，能夠量?jī)r(jià)雙豐收的更是如此。如果按照目前市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售利潤(rùn)，這部分高價(jià)地的總貨值預(yù)計(jì)將在3800億元，337.8億元的銷(xiāo)售額，目前來(lái)看，只相當(dāng)于一年的資金成本。
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