�。ㄎ闹胁糠植牧蟻�(lái)自清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉教授工作室） 表格來(lái)源：昱言養(yǎng)老工作室

　　4月，中弘股份連拿四宗平谷養(yǎng)老地塊，這四宗地塊的溢價(jià)率分別為273%、275%、180%、124.9%。由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)奪養(yǎng)老用地上的激烈。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)的預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到22萬(wàn)億元。巨大的產(chǎn)業(yè)前景吸引了各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的進(jìn)入，各品牌開(kāi)發(fā)商也都曾公開(kāi)表示過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景的看好，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等品牌房企在北京也已有落成的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)，相比規(guī)模巨大的老年人口，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功的案例還很有限。而在日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，由于已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)多年，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上已有不少成功經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式比較豐富。不同的模式也被應(yīng)用至不同的社會(huì)情況中，持續(xù)型照料社區(qū)、活力老人社區(qū)、社區(qū)照料中心、多代居等成為國(guó)外的主流養(yǎng)老配置。

　　養(yǎng)老用地不得分割轉(zhuǎn)讓 開(kāi)發(fā)商能在上面建什么？

　　4月北京的土地市場(chǎng)，除了備受關(guān)注的自住房地塊外，另一大類就是養(yǎng)老用地。而4月出讓的全部養(yǎng)老用地，都被中弘股份收入囊中。4月1日，中弘以11.2億元拿下平谷區(qū)夏各莊新城2-11-2和2-11-3兩宗地；4月11日，以2.04億元拿下2-11-1養(yǎng)老地塊；4月14日，中弘又以1.3億元摘得該區(qū)域的最后一塊養(yǎng)老用地2-01地塊。

　　中弘在4月拿下的這四塊地的用地性質(zhì)皆為A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，而中弘在2015年已在該區(qū)域拿下過(guò)兩塊養(yǎng)老用地。在一個(gè)區(qū)域連拿六塊養(yǎng)老用地，中弘想在該區(qū)域做什么呢？

　　雖然中弘并未公開(kāi)解讀回應(yīng)，但通過(guò)其此前的一些動(dòng)作可以窺知一二。

　　據(jù)昱言養(yǎng)老工作室介紹，A61用地即機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，為老年人提供居住、護(hù)理、康復(fù)、保健、醫(yī)療等服務(wù)功能的設(shè)施用地，包括養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)養(yǎng)院等。這類地塊的出讓限制條件是養(yǎng)老地塊要求用途不得改變、分割轉(zhuǎn)讓或者分割轉(zhuǎn)租。而目前國(guó)內(nèi)主流的養(yǎng)老社區(qū)銷售模式主要分為兩類，一類是銷售型，通過(guò)一次性支付購(gòu)買產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)久入住權(quán)益的模式，主要類型有產(chǎn)權(quán)銷售、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、永久入住權(quán)、一般入住權(quán)；另一類是租賃型，通過(guò)按年或按月支付租金，包括月租模式和年租模式。

　　2016年5月，中弘旗下中璽文商旅集團(tuán)與水印美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)公司在平谷夏各莊簽約合作，該發(fā)布會(huì)上，中弘正式宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并表示已開(kāi)工建設(shè)夏各莊中璽-水印CCRC養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，并將在2017年10月投入試運(yùn)營(yíng)。該簽約應(yīng)該就是針對(duì)中弘2015年拍下的兩宗養(yǎng)老用地。

　　所謂CCRC的中文說(shuō)法是持續(xù)照料退休社區(qū)，起源于美國(guó)，主要由運(yùn)營(yíng)主體持有經(jīng)營(yíng)，收入來(lái)源包括會(huì)員費(fèi)、年費(fèi)（月費(fèi)）和部分租金回報(bào)。由此推斷，中弘拿下的這四塊養(yǎng)老用地，可能也會(huì)采用會(huì)員制的形式。

　　事實(shí)上，在養(yǎng)老用地開(kāi)發(fā)模式的探索上，很多開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)有自己的研究成果。在北京已有多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目落地的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，在2013年正式推出旗下高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”。目前已成為國(guó)內(nèi)高端養(yǎng)老行業(yè)的標(biāo)桿品牌，同時(shí)形成了高端老年公寓、長(zhǎng)者社區(qū)、照料中心三大產(chǎn)品線。而萬(wàn)科養(yǎng)老也已明確其機(jī)構(gòu)型、CCRC型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務(wù)方向，在北京也已有多個(gè)項(xiàng)目試水落地。

　　不過(guò)，雖然開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在養(yǎng)老領(lǐng)域投入重金，但對(duì)于老人，這些養(yǎng)老用地能帶給他們的服務(wù)仍難以讓他們滿意。無(wú)論是養(yǎng)老社區(qū)能夠提供的醫(yī)療服務(wù)，還是這些養(yǎng)老社區(qū)的收費(fèi)水平，老人們都期待能夠有更好的答案。

　　老年人對(duì)高收費(fèi)接受度差 開(kāi)發(fā)商短期盈利難

　　目前，國(guó)內(nèi)城市大多倡導(dǎo)“9073”的養(yǎng)老模式，即90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3％享受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。而北京市在2015年年底發(fā)布的《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》，提出了“9064”養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展目標(biāo)，即到2020年，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過(guò)政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

　　在這樣的養(yǎng)老模式下，開(kāi)發(fā)商目前主要介入的都是除居家養(yǎng)老外剩下的10%市場(chǎng)，而且還是其中的高端市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前會(huì)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)，通過(guò)這種方式解決養(yǎng)老問(wèn)題的老人基本都是中高收入群體，但即使是這些人，仍然對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)水平接受度較差。

　　《廣廈時(shí)代》了解到，目前遠(yuǎn)洋與萬(wàn)科是在北京養(yǎng)老地產(chǎn)做得比較好的代表，對(duì)于生活能夠完全自理的老人，他們的主流收費(fèi)在10000元上下，最少也要超過(guò)6000元。而2016年8月北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金平均為3573元/月。如果不依靠子女，不消耗存款，僅靠退休金大部分老人是無(wú)法承擔(dān)這種養(yǎng)老方式產(chǎn)生的費(fèi)用的。而在中國(guó)老人的傳統(tǒng)觀念里，入不敷出對(duì)他們來(lái)講難以接受。

　　昱言養(yǎng)老工作室也指出，對(duì)于一部分有實(shí)力并支付了高額費(fèi)用的老年人，當(dāng)他們生病時(shí)，更傾向于選擇國(guó)內(nèi)頂尖的三甲醫(yī)院的治療，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中提供的醫(yī)療照護(hù)與他們的需求也無(wú)法匹配。

　　老人認(rèn)為收費(fèi)高，而開(kāi)發(fā)商方面卻大多還處于賠本賺吆喝時(shí)代。雖然每月收費(fèi)聽(tīng)上去不低，但相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的投入，短期仍無(wú)法覆蓋成本。一位開(kāi)發(fā)商向《廣廈時(shí)代》表示，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，如果真的投入去做，相當(dāng)于進(jìn)入了一個(gè)完全陌生的領(lǐng)域，前期需要巨大的投入。除了承擔(dān)的土地成本，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)、專業(yè)人員的聘請(qǐng)培訓(xùn)、與國(guó)內(nèi)外上下游的企業(yè)合作……這些投入短期內(nèi)都無(wú)法收回成本，相比普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)雖說(shuō)市場(chǎng)巨大，但并不是一個(gè)遍地是黃金的行業(yè)。

　　持續(xù)照料退休社區(qū) 滿足不同年齡階段養(yǎng)老需求 需要雄厚資金支持

　　由于已進(jìn)入老齡化社會(huì)多年，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對(duì)成熟，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，率先想到的大多是與一家國(guó)外公司合作，借鑒運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)。

　　談到對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式的借鑒，CCRC（Continuing Care RetirementCommunity）持續(xù)照料退休社區(qū)是被提起頻率最高的一類，它也是美國(guó)主流的一種老年地產(chǎn)形式之一。持續(xù)照料退休社區(qū)是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，老年人可以在不同的健康狀況和自理能力下，獲得相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)，也就是說(shuō)老年人1/3的人生都可以在這種社區(qū)中度過(guò)。通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

　　在持續(xù)照料退休社區(qū)中，所有居住者都是老人，社區(qū)也會(huì)為老人提供餐飲、娛樂(lè)活動(dòng)等生活支持。以美國(guó)伊利諾伊州芝加哥市的蒙哥馬利之家為例，雖然僅是一棟14層的建筑，但建筑北側(cè)有一片室外花園，為老人提供了室外活動(dòng)空間。在建筑的首層，除了少量的后勤用房外，全部作為公共空間面向老人開(kāi)放，咖啡廳、健身中心、雜貨店、書吧、棋牌室等都為老人提供了豐富的活動(dòng)和交流空間。

　　不過(guò)，持續(xù)照料退休社區(qū)在美國(guó)如此受歡迎，除了社區(qū)的配置能夠滿足老人不同階段的生活需求外，美國(guó)老人獨(dú)居的習(xí)慣也是重要原因。當(dāng)然，持續(xù)照料退休社區(qū)的運(yùn)營(yíng)也并不是那么容易。英國(guó)諾丁漢大學(xué)建筑與建造環(huán)境學(xué)院賈敏博士告訴《廣廈時(shí)代》，持續(xù)照料退休社區(qū)的開(kāi)發(fā)在各種養(yǎng)老地產(chǎn)中是一種比較適合完全采用市場(chǎng)化模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老方式。

　　不過(guò)持續(xù)照料退休社區(qū)的模式也是很脆弱的，因?yàn)樵谏鐓^(qū)剛?cè)胱�時(shí)，老人的年齡層偏低，身體狀況較好，一切運(yùn)營(yíng)都比較容易。但十年后可能會(huì)迎來(lái)矛盾的集中爆發(fā)，隨著年齡的增大，需要照料的老人人數(shù)急劇上升，各種設(shè)備也需要重新配置，成本會(huì)顯著提升，這時(shí)如果沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，是很難繼續(xù)支撐的。這也是為什么國(guó)內(nèi)率先試水持續(xù)照料退休社區(qū)的企業(yè)大多是保險(xiǎn)公司，以及入會(huì)費(fèi)非常高昂的原因。

　　活力老人退休社區(qū) 提供豐富的業(yè)余活動(dòng) 無(wú)法提供專業(yè)照料

　　除了持續(xù)照料退休社區(qū)，AARC（Active adult RetirementCommunity）活力老人退休社區(qū)也是在美國(guó)比較受歡迎的一種模式。在美國(guó)，活力老人退休社區(qū)的主要消費(fèi)人群集中在兩代，分別是經(jīng)濟(jì)大蕭條到二戰(zhàn)之前出生的一代人和二戰(zhàn)結(jié)束后1946年-1964年出生的人群。這些老人一般都具有生活自理能力，需要獲得的是一種健康、愉悅的生活。

　　在選址上，活力老人退休社區(qū)分為“理想退休目的地”和“大城市中重新定居”兩種情況，分別針對(duì)不同的需求。具備“理想退休目的地”特征的社區(qū)大多遠(yuǎn)離城市中心、親近自然、氣候環(huán)境溫和，社區(qū)規(guī)模一般也比較大。在這類社區(qū)中，開(kāi)發(fā)商會(huì)為老人提供很多親近自然的活動(dòng)，如釣魚、游船等，高爾夫球場(chǎng)、游泳池等娛樂(lè)設(shè)施在這種社區(qū)中也比較常見(jiàn)。

　　在服務(wù)上，這類社區(qū)主要在增強(qiáng)老年人安全感、減少老年人負(fù)擔(dān)，以及增進(jìn)老年人之間的交流、學(xué)習(xí)上下功夫。開(kāi)發(fā)商要做的不僅是按照已有的建設(shè)模式建造社區(qū)，更要分析活躍老年人的心理和狀態(tài)，通過(guò)設(shè)施和環(huán)境營(yíng)造出他們感興趣的環(huán)境和生活方式。不過(guò)，這類社區(qū)一般無(wú)法滿足老年人身體狀況轉(zhuǎn)差后的需要，這些社區(qū)的老人往往在年紀(jì)大了之后就要面臨搬家的困擾。

　　社區(qū)照料中心 老人可在家中養(yǎng)老 專業(yè)度要求高

　　持續(xù)照料退休社區(qū)和活力老人退休社區(qū)實(shí)際上都是將老人集中在一個(gè)大社區(qū)中進(jìn)行單獨(dú)照料，但在不少國(guó)家，大多數(shù)老人還是會(huì)在自己原有的房屋中養(yǎng)老，社區(qū)照料中心就應(yīng)運(yùn)而生。在英國(guó)，由于特有的高福利模式，社區(qū)照料中心最早是完全由政府主導(dǎo)進(jìn)行的，近些年為了提高運(yùn)行效率，才逐步將部分業(yè)務(wù)交給了市場(chǎng)，不過(guò)“買單”的依然以政府為主。如果老年人到了一定的年紀(jì)，就會(huì)自動(dòng)進(jìn)入英國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，政府就會(huì)按照他們的需求，從中心派人上門提供各種照料服務(wù)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了日趨完善的社區(qū)養(yǎng)老照料體系，相應(yīng)也有了專業(yè)服務(wù)體系。

　　在日本，社區(qū)照料中心也同樣是近些年比較流行和有效的養(yǎng)老模式。在一定范圍內(nèi)，配置一個(gè)集多功能為一體的綜合性老年設(shè)施，滿足周邊各社區(qū)的老年人養(yǎng)老需求。在日本東京多摩市，中澤老年設(shè)施就是一個(gè)比較典型的社區(qū)照料中心。

　　中澤建筑面積7336平方米，共7層，由兩部分組成：一部分是由社區(qū)網(wǎng)絡(luò)株式會(huì)社運(yùn)營(yíng)的住宅部分和非醫(yī)保短期照護(hù)部分，主要面向健康老人和少部分非健康老人；另一部分是由醫(yī)療法人財(cái)團(tuán)天翁會(huì)運(yùn)營(yíng)的老年照護(hù)與保健部分，主要面向社區(qū)周邊的非健康老人和醫(yī)院的待康復(fù)老人，該部分同時(shí)還跟設(shè)施附近的其他天翁會(huì)醫(yī)療設(shè)施相聯(lián)系，獲得醫(yī)療方面的軟硬件支持。中澤中的各種小細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了建筑設(shè)計(jì)的人性化，在助浴室中，機(jī)械浴缸設(shè)有門，老人可以開(kāi)門進(jìn)入，浴缸中有線控器可以控制浴缸內(nèi)坐凳高度、水流量和水溫等參數(shù)，浴缸周圍留有空間方便工作人員幫助老人進(jìn)行清洗等。

　　由于一棟建筑可以解決周邊多個(gè)社區(qū)的養(yǎng)老問(wèn)題，社區(qū)照料中心也越來(lái)越被各國(guó)所采納，但社區(qū)照料中心對(duì)于從業(yè)人員的專業(yè)度要求較高，上崗前需要進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)工作。

　　多代居 為多代同堂提供客觀條件 對(duì)空間、用材、設(shè)計(jì)要求高

　　持續(xù)照料退休社區(qū)、活力老人退休社區(qū)、社區(qū)照料中心……這些養(yǎng)老方式還主要是將老年人的日常照料與年輕人分隔開(kāi)，而多代居的設(shè)計(jì)則是將老年人和年輕人的生活連在一起。在多代居的設(shè)計(jì)上，日本已有成熟的經(jīng)驗(yàn)。

　　由于進(jìn)入老齡化社會(huì)早，重視親情和孝道，多代居住宅在日本已出現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間。在日本，多代居住宅在空間設(shè)計(jì)上注重家庭代際關(guān)系，希望通過(guò)建筑減少家庭代際間的矛盾，體現(xiàn)對(duì)老年人的尊重。因此在空間布局上一方面保證兩代都有相對(duì)獨(dú)立的生活空間，同時(shí)注意創(chuàng)造代際間共處交流的空間。

　　針對(duì)老人在不同階段的需求，日本多代居住宅在初期設(shè)計(jì)及后期改造中分別有所應(yīng)對(duì)。例如，初期設(shè)計(jì)時(shí)在老人臥室鄰近的儲(chǔ)藏間等空間預(yù)留管線，從而方便日后增設(shè)衛(wèi)生間等。部分兩代居中還將老人臥室與廚房等家務(wù)空間相鄰布置，使家人在進(jìn)行家務(wù)勞動(dòng)時(shí)，可以隨時(shí)照看到臥床老人。除了多代居住宅外，部分國(guó)家還開(kāi)始對(duì)住宅的適老性做出規(guī)定。以英國(guó)為例，政府?dāng)M要求在2050年以前，全部新建住宅和現(xiàn)有部分住宅都做到適老設(shè)計(jì)。不過(guò)，賈敏也表示，住宅做到適老化確實(shí)要增加不少的成本，適老住宅對(duì)于空間、選材和設(shè)計(jì)都有諸多要求，一些老舊房屋很難實(shí)現(xiàn)完全適老化。

　　由國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)可見(jiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式并不只有高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一種，開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍養(yǎng)老用地，意圖進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍(lán)海，依然需要想清模式、做足功課。

　　(北京青年報(bào))